差额征税下房地产企业计税基础割裂问题

问题

　　某房地产企业，向政府支付土地价款1090万元，将土地开发后销售得全部价款和价外费用计5450万元，则此时，该企业增值税口径、会计口径、企业所得税口径、土地增值税口径销售额/收入为多少?

　　均为5450÷1.09=5000?显然是错的

　　1.增值税销售额

　　根据国家税务总局公告2016年第18号，增值税销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%);

　　故，此时增值税销售额=(5450-1090)÷1.09=4000

　　2.会计口径收入

　　根据财会【2016】22号，规定企业差额征税只调成本，不动收入，则企业销售时及差额征税分录如下：

　　销售，借银行存款  5450，

　　贷主营业务收入  5000;

　　应交增值税-销项税额  450

　　结转成本，略

　　差额征税，借应交增值税-销项税额抵减  90，

　　贷主营业务成本  90

　　故，会计口径收入=5450÷1.09=5000

　　3.企业所得税收入

　　根据国家税务总局公告2021年第34号，无特殊规定的，按照会计原则处理。

　　故，企业所得税收入额==5450÷1.09=5000

　　根据国家税务总局公告2016年第70号，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额，

　　差额征税时，销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷1.09

　　故，土地增值税收入额=全部价款和价外费用-【(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷1.09】×0.09=5450-4000×9%=5090;

　　土地增值税收入额=5090

　　总结

　　增值税销售额≠会计销售额=企业所得税收入额≠土地增值税收入额