建造临时售楼部房地产企业如何财税处理

建造临时售楼部房地产企业如何财税处理

　营销设施建造费用是指为了有利于营销项目的开产品而建造的不动产发生的建造支出以及装修支出。对于建造在项目红线内、主体之外，并且将来会拆除的临时售楼部发生的建造费用以及装修支出如何财税处理?

　　一、企业所得税方面，根据国税发[2009]31号第二十七条规定，开发产品计税成本支出的内容包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费六大项。其中间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。即主体外的建造临时售楼部所发生的费用应当予以资本化，通过“开发成本----开发间接费----项目营销设施建设”核算。也就是说，从企业所得税的角度，所有营销设施建造费是属于开发商品房的必然成本，所以，建造临时售楼部的费用应当计入开发成本。

　　二、土地增值税方面，2010年8月23日，国家税务总局纳税服务司解答：房地产企业在开发小区内、主体外修建临时建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出，不得在销售费用中列支。从税总纳税服务司的解答中不难看出，房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部的，其发生的设计、建造、装修等费用，不得在土地增值税税前扣(如果是在开发产品中经装修作为售楼部，其装修成本最终会通过售楼部销售价格当中得以补偿，按照受益原则，所以其装修成本可以在土地增值税税前扣除，并且可以作为加计扣除的基数)。在计算土地增值税时，建造临时售楼费用应作为销售费用处理，而销售费用已按照统一的比例计算扣除，因此不再另行扣除，更不允许作为加计扣除的基数。也就是说，从土地增值税的角度，建造临时售楼部所发生的费用属于销售商品房的必然费用，所以计入销售费用。

　　三、房产税方面，《财政部 税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》(财税地[1986]8号)第二十一条明确规定：“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。”第十九条还明确：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。”该文件对不予征税的临时性建筑物要求必须同时满足两个条件：其一必须为基建工地服务，其二必须处于施工期间。相反如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。

　　由于房地产开发企业为销售房屋而建造的临时设施售楼部不属于财税地[1986]8号文件第二十一条免征房产税的列举范围，因此，开发企业建造的营销临时设施应当自建造完毕并投入使用的次月起缴纳房产税。纳税人需要特别注意，根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”由于根据房地产开发企业会计处理的相关规定，临时设施的售楼部营销设施归集的成本费用，只有建造成本，没有包括土地成本。因此，房地产开发企业在计算为销售房屋而建造的售楼部的房产税时，必须要要考虑土地成本因素。当然，如果是在红线外租入土地上建造的临时售楼部可以不用考虑土地成本。

　　四、会计处理。在具体实物中，有的财务人员将售楼部的临建费用归集为固定资产—临时建筑物，通过计提折旧计入“销售费用”。而企业所得税规定营销设施的建造费要计入开发间接费用，结转成本计入“主营业务成本”。由此产生的税会差异很大。而根据财会[2013]17号关于印发《企业产品成本核算制度(试行)》的通知规定：开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。营销设施建造费用在企业所得税口径很清晰，应计入开发间接费用---营销设施建造费科目;但在财会口径没有正列举，开发间接费用中归集直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的相关支出。建议：可按税法规定同步操作进行会计处理，在“开发间接费用---营销设施建造费”科目归集核算，以避免税会差异纳税调整产生不必要的麻烦。

　房地产开发企业售楼部相关的支出一般包括：装修费(硬、软装)、物料(现场服务)、人员工资等。(见下图)

　　以下分别为大家讲解售楼部各类支出的税会处理。

　　1、售楼部租金

　　分析：一般项目范围内售楼部不存在支付租金问题，因此该租金后续应当费用化，不可计入项目开发成本中。如租期超过1年，且一次性全额支付，建议先计入“长期待摊费用”，然后再分月确认为“销售费用-租赁费”。

　　如果租期短于1年，则可以在发生时直接费用化，无需在“长期待摊费用科目进行归集。

　　2、售楼部装修费(硬装)

　　分析：判断项目“红线”范围是核心。

　　1)红线外

　　金额较大先计入“长期待摊费用”(注：该科目为资产类科目)，后续在剩余租赁期限(租赁期-装修占用时间)内进行摊销。金额较小可以直接费用化(销售费用)。

　　2)红线内

　　主体建筑内：开发成本-建安工程费-装修工程费;

　　主体建筑外临建：销售费用-营销设施建造费。

　　3、售楼部软装(家具、装饰品等)

　　此类支出笔者认为不需要区分红线范围，也不需要区分主体范围，均不可资本化，应当在购进后确认为“固定资产”或者一次性计入“销售费用”，计入固定资产的后续通过折旧方式分摊计入“销售费用”。

　　注：文物、艺术品，因不会发生折旧，价值还会随着时间推移而增加，应当作为“投资资产”处理。

　　4、售楼部现场物料

　　物料主要是售楼部现场客户到访时使用的玻璃杯、纸巾、洗手液等耗材。

　　如果由地产公司承担，可计入“销售费用”或者“周转材料-低值易耗品”，前者账务处理简单，后者更便于账面统计和控制花销，防止物料丢失，本质上此类支出金额不会太大，无论哪种账务处理方式对会计利润的影响都不大。

　　这里想特别说一下，如果售楼部现场有前期独立物业参与，则需要界定由房地产企业或前期物业公司承担此类支出。如果由前期物业公司承担，则由物业公司进行成本核算。

　　5、售楼部人员工资

　　此类支出不受红线范围、主体范围的影响。

　　售楼部现场，无论是销售人员、现场服务人员或者是财务人员，其工资都应当费用化，无法计入项目“开发成本”。

　　接下来我们再讨论一下售楼部支出的涉税处理。

　　增值税

　　只要房企项目为一般计税且取得符合进项抵扣的增值税专用发票，笔者认为售楼部支出增值税进项可以正常抵扣。

　　企业所得税

　　属于真实、相关、合理的支出可以用于税前扣除。但是需要考虑是一次性扣除还是分摊扣除，即是否适用所得税权责发生制的要求。其中，租金、大额装修费用建议还是分摊扣除，提早全额扣除形成亏损，项目建设期较长，可能面临亏损可弥补期限逾期等问题。带后续收入确认后分摊产生的扣除金额也可以平抑所得税压力。

　　土地增值税

　　扣除条件较为严格，取得合理合规的票据至关重要，如果是主体内的建安成本笔者提醒要注意发票备注栏的填写要求，以防后续引发税企争议面临纳税调整。

　　2008年12月的解析——

临时售楼处是否需要缴纳房产税？

　　我们公司在工地边上建造了一些景观带，并在其中建造了一幢临时建筑作为售楼部，根据我们和当地政府的约定在我们项目接受后这个景观带要交给政府作为公共景观，而售楼部也需要拆除。请问就这个临时售楼部，我们在拆除前的使用过程中是否需要缴纳房产税？

　　根据《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字[1987]3号）的规定：

　　关于“房产”的解释

　　“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产，工作，学习，娱乐，居住或储藏物资的场所。

　　独立于房屋之外的建筑物，如围墙，烟囱，水塔，变电塔，油池油柜，酒窖菜窖，酒精池，糖蜜池，室外游泳池，玻璃暖房，砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

　　《财政部、税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉、〈关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财税地[1986]8号）二十一、关于基建工地的临时性房屋，应否征收房产税？
　　
　　凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照法规征收房产税。

　　所述临时售楼处，我们理解不符合财税地[1986]8号中免征房产税的临时性房屋，应按规定缴纳房产税。

　　仔细分析，可以发现财税地[1986]8号文第二十一条规定不予征税的“临时性建筑物”必须同时满足两个条件：其一必须为基建工地服务，其二必须处于施工期间。相反如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。

　　房地产开发企业的售楼部等临时建筑物显然不是为基建工地服务，而是为售楼服务，因而不能满足不征房产税的两个条件。如果这一临时建筑物为施工单位所建，这一临时建筑物也已经交与开发公司，并且开发公司也已经在实质使用，因而应当从开发公司接受临时建筑物的次月起缴纳房产税。如果临时建筑物由开发公司自己建造，那么按照上述文件第十九条的规定，开发公司也应当从该临时建筑物使用的次月起缴纳房产税。

　　也就是说无论这些临时建筑物是哪一方建造的，都须缴纳房产税。