涉疫情商业用房租赁纠纷的四大问题及处理规则

　今年三月以来，上海的新冠疫情日趋严峻，涉疫的小区、商铺陆续被封控，到四五月间则进入全城静默期。疫情期间，承租商业用房用于经营的租户损失惨重。虽然市政府出台涉疫情租金减免政策，但适用房屋仅限国有企业经营性房屋，减免对象也限定在小微企业、个体工商户和民办非企的范围内。承租港资企业、外资企业、民营企业等非国企房屋的承租人无法享受上述减免政策，与出租人之间就租金减免、合同解除等问题产生诸多争议。为此，笔者梳理总结实务中遇到的四大问题，并分别解释说明其处理规则，以供参考。

　　1、受疫情影响，承租人未按约定期限支付租金，是否应承担违约责任?

　　《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条规定，“承租人租赁房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施影响，导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。

　　可见，因受疫情影响承租人在合理期间逾期支付租金的，可因不可抗力事由免于承担违约责任，出租人也无权解除租赁合同。

　　2、在何种情形下，承租人有权要求出租人减免租金?

　　(1)《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”

　　可见，此问题的第一种情况是：承租人确实受到疫情或者封控措施影响，导致收入明显减少的，对于已经发生的租金损失，可以向出租人提出减免请求，双方根据公平原则来分担租金损失。比如，上海进入三月份以来，陆续开始分片区管控，电影院、服装店等商家的经营受到很大影响，收入大幅下降。到六月份，虽然社会面已经复工复产，但在很长时间内都不允许堂食。对于餐饮企业来说，仅仅靠外卖、自提的收入，连维持正常的运营都不够，更何谈利润。在这种情况下，如果仍按照合同约定的租金标准来履行，对于承租人来说是不公平的。由此，承租人可向出租人提出协商减免该期间的部分租金。

　　(2)根据上海市高院发布《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三(2022年修订版)》，“受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持”。

　　可见，此问题的第二种情况是：受疫情或者疫情防控措施的影响，导致租赁房屋在一定期间内无法正常使用的，对于已经发生的租金损失，承租人可以向出租人提出减免请求，要求出租人按照公平原则与其分担租金损失。比如，上海的四月和五月两个月，全城处于“静默期”。这时大部分商铺关闭，完全无法使用承租房屋。租赁合同设立的目的，是承租人通过使用租赁房屋来获取收益，现承租人在长达两个月时间里完全无法实际使用租赁房屋，如由承租人独自承受租金损失，会造成“显失公平”的后果。这时，承租人有权要求按照公平原则与出租人分担因疫情带来的租金损失。相比于此问题的第一种情况，第二种情况的处理规则更为确定，即一般不用考虑营业收入是否减少、资金是否困难等情况，只要考量该房产是否因疫情或疫情防控措施影响而导致在一定期间内不能实际使用，满足此项条件的则应该给予租金减免。

　　(3)根据上海市高院发布《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三(2022年修订版)》，“如果合同虽然仍有可履行性，但是因疫情或者疫情防控措施使得合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方明显不公平的，则可能构成情势变更。受到不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。”

　　可见，此问题的第三种情况是：如果在可预期的时段内，因疫情或者疫情防控措施的影响，使得承租人营业收入将会明显减少的，承租人可以“情势变更”为由，与出租人就租金标准问题重新协商，以变更合同的形式降低部分租金。比如，电影院、棋牌室等娱乐行业受疫情影响比较严重，有的到现在为止尚未恢复营业，有的恢复营业后又时不时被责令关闭。这种情况是当事人在订立合同中无法预见的、不属于商业风险的重大变化，可与出租人协商降低租金、分担损失。

　　3、在何种情形下，承租人有权解除租赁合同?

　　上海市高院发布《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三(2022年修订版)》指出，“对于疫情期间合同可以履行的，应促成当事人按照合同约定继续履行;对于确因疫情或疫情防控措施影响，合同不能按约履行的，应更多考虑引导当事人协商变更合同，采取替代履行或者延迟履行等方式，维持合同的稳定性，确保“五个中心”核心功能稳定运转，实现经济社会平稳健康发展。”可见，无论从法律效果还是社会效果层面考虑，解除合同是需要予以慎重把握的。具体分析如下：

　　(1)《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条第二款规定，“为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。”

　　由此可见，如果为特定目的签订的临时租赁合同，因疫情原因活动取消时即构成“合同目的无法实现”，此时承租人有权解除租赁合同，要求退回租金或者预付款，承租人也无须承担其他违约责任。

　　(2)根据上海市高院发布《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三(2022年修订版)》，“疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现的，当事人可以根据《民法典》相关规定主张解除合同;疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，当事人可以根据《民法典》相关规定主张免责或者部分免责。”

　　由此可见，除了上文提及的临时合同外，其他租赁合同需要满足“疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现”条件时才能解除。一般来说，租赁合同的租期均在一年以上，时间跨度较长。疫情影响毕竟是短期的，二、三个月的疫情影响是否会导致整个租赁合同目的无法实现?这需要综合考虑租期长短、承租人所处行业、受疫情实际影响的程度等等因素才能判断。如订立的是长期的合同(比如，三年以上)，而疫情影响是较短期的，则很难得出“致使合同目的无法实现”的结论，承租人无权解除合同。当然，如一些网吧、棋牌室等，租赁期限本来不长，或者剩余的租赁期限已经不多，因处于特殊行业缘故到现在尚不允许开业，何时开业还遥遥无期。在这种情况下，则倾向于有理由认为“因疫情影响导致合同目的无法实现”，承租人提出解除合同，可能会被法院支持。

　　4、承租人因不可抗力解除合同的是否可以免付租金?

　　根据上海市市高院发布《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三(2022年修订版)》，“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。”

　　由此可见，疫情或者疫情防控措施属于不可抗力范畴。但不可抗力的免责到底免除的是什么责任?是不是不可抗力解除合同后，未付租金就无须支付了?

　　从一般意义上看，因不可抗力主张免责或者部分免责，免除的是违约责任。即如果按照合同约定，承租人单方解除合同系违约解除，即便支持其解除请求，承租人也要承担相应的违约责任。但如因疫情不可抗力影响而提出解除，承租人可以主张免除本需承担的违约责任。对于已经发生的租金，系民事合同所约定的合同义务而非责任，不在“不可抗力免责”的免除范围之内。关于租金减免问题，系因疫情影响而带来的租金损失分担问题。如果因疫情影响解除合同就无须支付租金，即承租人将租金损失完全转嫁给出租人，这对于出租人显然是不公平的。